Порядок приема квартир в новостройках и иных объектов недвижимости участниками долевого строительства от застройщика регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. В нем прописаны сроки и особенности участия в долевом строительстве, а главное, права дольщиков и пути их реализации.
Подписание акта приема-передачи квартиры - завершающий этап сделки между застройщиком и покупателем, поэтому он самый ответственный.
Важно!
Любая строительная компания стремится сдать объект в наиболее короткие сроки. Некоторые недобросовестные застройщики готовы пойти на любые уловки, чтобы снять с себя ответственность за возможные дефекты. Нельзя подписывать какие-либо документы, едва взглянув на объект.
Сроки подписания акта приема-передачи
Когда строительство завершено, а госкомиссия выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик рассылает извещения о необходимости принять квартиру.
Как правило, сроки приема-передачи недвижимости оговариваются во время подписания договора долевого участия и фиксируются в нем. По умолчанию срок 7 рабочих дней со дня получения извещения, если такого пункта в ДДУ нет.
Как осмотреть квартиру и ничего не упустить: два шага
№1. Запастись терпением.
Предложение представителя застройщика быстрее уладить формальности: сначала подписать, а потом рассматривать, должно пресекаться сразу. Это повод насторожиться и быть еще внимательнее.
Верить на слово, что мелкие дефекты будут устранены сразу, тоже не стоит. Каждый нюанс требует кропотливого подхода.
№2. Внимание, только внимание!
Каждый сантиметр площади рассматривается чуть ли не под микроскопом. Пол, стены и потолок не должны иметь щелей и трещин. Оконные стыки, надежно покрытые герметиком, - залог отсутствия холодных сквозняков, а наличие всей фурнитуры избавит от разумных, но запоздалых вопросов.
Если квартира уже с готовой чистовой отделкой, поводом для претензий к застройщику может быть гораздо больше, начиная от скрипящего пола, заканчивая неаккуратно нанесенной штукатуркой.
Кроме недостатков, видимых невооруженным глазом, есть и те, что обнаруживаются в процессе эксплуатации жилья. Так летом едва ли можно понять, как будут греть батареи, а в сухую погоду можно не увидеть подтеков на лоджии и возле оконных рам. Больше уверенности придаст приемка квартиры со специалистом, желательно независимым.
Отсутствие дефектов – редкий золотой билет для покупателя квартиры. Чаще ситуация складывается иначе.
Дефекты найдены. Что делать?
При обнаружении недостатков нельзя просто отказаться от подписания документов и ждать, что ситуация изменится. В этом случае по истечению двух месяцев застройщик в одностороннем порядке оформит передачу недвижимости, мотивируя отказом или уклонением дольщика от принятия квартиры. И это законно.
Доказать свою правоту можно, имея на руках основания. Значимым документом является акт осмотра квартиры, в котором указаны все выявленные дефекты. В идеале в нем указываются сроки выполнения работ, ставятся подписи сторон. Если представитель застройщика по какой-то причине отказывается подписывать акт, придется оформлять заявление-претензию.
Претензия на имя руководителя ответственного подразделения имеет свободный формат. Обязательная информация:
- Ф. И. О.;
- адрес объекта;
- описание ситуации, ссылка на ДДУ;
- ссылка на составленный акт осмотра;
- дата, до которой должны быть устранены нарушения;
- намерение прибыть на повторный осмотр и подать исковое заявление, если вопрос не будет вовремя решен.
- контактная информация.
Сделав два экземпляра документов, можно направить один из них по почте с уведомлением или же лично отнести в приемную.
При таких условиях застройщик никак не сможет оформить приемку квартиры в одностороннем порядке.
Застройщик не реагирует на претензию
Если найденные недочеты не устранены в срок, следует подача заявления в суд.
Возможны три варианта требований:
1. Уменьшение стоимости квартиры соразмерно выявленным недостаткам. Удобно, поскольку исполнение работ зависит исключительно от покупателя.
2. Бесплатное устранение дефектов. На деле самый долгий и изнурительный вариант. Даже при наличии решения суда бывает сложно добиться исполнения.
3. Возмещение всех расходов, понесенных при самостоятельном выполнении работ. Отличный вариант, если участник долевого строительства располагает средствами.
В любом из случаев обязательна оценка независимого эксперта, а при первых двух вариантах потребуется еще и смета будущих работ. Если дефекты устранялись своими силами, должен быть сохранен каждый чек.
И тут снова нужно обратить внимание на договор долевого участия. Он может содержать пункты, ограничивающие содержание иска.
А что если недостатки невозможно устранить?
Наличие дефектов, неподлежащих устранению, дает покупателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора, а также потребовать у строительной компании вложенные средства обратно. При этом на изначальную сумму начисляются проценты за её использование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период действия договора. Для физических лиц процент удваивается.
Квартира тоже имеет гарантию
Согласно все тому же N 214-ФЗ покупатель может предъявлять претензии застройщику в течение 5-ти лет с момента подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке. Поэтому дефекты, обнаруженные позднее, тоже могут быть обжалованы. Однако никто не знает, будет ли эта компания процветать еще много лет или очень быстро ликвидируется. Лучше сразу решать возникающие вопросы или потом будет просто не с кого спрашивать.
Приемка квартиры со специалистом позволит упростить и ускорить процесс, избежать волокиты на начальном этапе и неожиданных сюрпризов при дальнейшей эксплуатации жилья.
